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楼市调控耐药性、博弈论、政策底对2017年深圳楼市走势的影响

海浪楼市评论2018-05-26 13:13:34

13日晚上20102115,我在映客视频直播(我的映客号:117468617)了一个小时谈楼市。昨晚讲了楼市调控耐性、博弈论、政策底对2017年深圳楼市走势的影响,感觉时间太短,没讲透。现在把主要观点再总结一下。

 

调控耐药性、博弈论对房价的影响、能掌握主动权的一方没人希望房价大跌。政策底快到了,从这些因素基本可以判断2017年深圳楼市调整幅度不会太大,我的预判是深圳房价2017年稳中略降。

 

深圳楼市调控耐药性:从32510.4这么严厉的调控可以看得出来,深圳楼市其实比我们想象中要坚挺一些。博弈论对房价的影响(参与博弈的四方,ZF、开发商、二手房东、准备买房者),其实希望房价大跌的只有准备买房者,其它三方都希望房价稳,所以博弈的结果,多半是平稳、略降。很难大跌。

 

博弈的四方中,其实ZF本身是中立裁判的角色,但更多的时候,ZF为了经济大局,更多的从稳定的角度出发,尤其是房价即将开始真正下跌时。ZF要的是稳定,而不是没买房者希望的房价大跌。这也是为什么ZF历次调控,一旦真正见效时,政策那只看不见的手却放松了,于是房价稳住了,甚至又开始涨了,不是调控没效果,而是调控真要见效果时,调控措施悄悄放松了,如20149302015.330的松绑。

 

深圳楼市政策底即将到来:调控能用的手段基本上已经用得差不多了,深圳房价仍比想象中略坚挺,接下来能用的手段除了增值税二年改五年,其他手段基本上已经用了。从这个意义来说,深圳楼市调控再加码的手段已经很有限了。

  

如果不了解楼市运行的这些规律,没看懂中国特色的楼市调控,那些指望ZF调控楼市到房价大跌再买的人,多半是踏空,越等大跌,房价可能越来越高了。

 

深圳楼市接下来走势最大的可能还是过去的老规矩,以时间换空间,通过慢慢调整来挤泡沫。

  

正是因为2015-2016年初房价上涨过快,2016年两会期间其实中央在经过一番研究后(当时两会期间,官员们关于楼市的讲话其实是多空交织的,有两种声音),最终确定转变政策风向,严控一线城市楼市,所以325调控来了。

 

虽然325调控来了,深圳、上海的涨势暂时是停下来了,但因为深圳已经涨了那么多,给了其它城市示范和上涨的空间,325严控深圳上海后,更是加快了强二线城市的上涨,真到7.26中央政治局会议后又决定强控强二线城市楼市,直到930之后各地细则出台。


国庆调控潮出来后,其实已经封杀了第三波城市如成都、长沙、重庆再有南京、合肥、武汉等那样的快速上涨机会。

 

我为什么在2016年9月份时不看好杭州,就是因为7.26政治局会议提出抑制资产泡沫后,即表示要将强二线城市楼市下重手调控了。

 

2016年7月底后我很看好成都、长沙楼市的走势,但在国庆调控潮出来后,我分析了调控的力度及影响后,即预判,成都、长沙、重庆已经没法再复制南京、武汉式上涨了。

 

分析研究楼市,因时因势而变、随市场随政策作出相应的调整,总之一句话,盛宴已经结束了。

 

以上内容节选自201713日映客直播后我在海浪分享会VIP群内的补充分享。

 

 

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